Рынок жилья: итоги выше ожиданий

«ТТ Финанс» совместно с изданием «Ведомости Северо-Запад» в «Объединении строителей Санкт-Петербурга» провели круглый стол «Недвижимость в фокусе: итоги - 2025 и сценарии - 2026». Можно смело констатировать, что минувший год оказался щедр для строительного рынка на угрозы и вызовы. Однако, был прожит профессиональным сообществом практически без потерь.

Господдержка в перспективе

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов отмечает, что прогнозы, которые делались на старте минувшего года, в том числе, и на аналогичном круглом столе, сбылись. «Застройщики региона за отчетный год сдали примерно столько же площадей, сколько и в 2024 году – может быть, даже чуть больше. И это, в принципе, было предсказуемо, – говорит эксперт. – С одной стороны, все понимали, что кризисное давление вскоре сойдет на нет и нужно быть готовым к новому поступательному росту. С другой – нельзя было не учитывать внушительные риски, связанные с пошатнувшейся покупательной способностью граждан».

Соответственно, весь год строители жилья лавировали межу этими доминантами. Вполне ожидаемым стало сокращение числа вновь запускаемых проектов и очень осторожные решения по открытию каких-то новых, особенно масштабных.

«Но, в целом надо отметить, что год был достаточно стабильным. Безусловно, на фоне неблагополучной финансовой ситуации мы опасались некоторого спада, но обошлось. В итоге, сейчас в отчетах фигурируют цифры, которые были предсказаны ещё год назад, – уточняет глава профобъединения и считает необходимым предупредить. – Надо отметить, что следующий год, с большой вероятностью, окажется для отрасли труднее, чем предыдущий. И в российском правительстве прекрасно понимают, что отрасли далеко до благополучия: тот же Центробанк открыто называет ситуацию недостаточно стабильной».

Таким образом, в настоящее время рассматривается правительственная инициатива, направленная на субсидирование застройщикам ставки по кредитам - хотя бы до 12% через рефинансирование банков. «Эта инициатива была поддержана строителями. Банки, в принципе, тоже согласны, – рассказывает Алексей Белоусов. – Будем надеяться, что решение будет принято, и это скажется, в том числе, и на скорости строительства, и на снижении рисков с точки зрения задержек его завершения».

Ждем снижения «ключа»

Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова поправляет, что часть прогнозов все-таки оказалась перестраховкой, и для ее компании годовые итоги выдались выше ожиданий. «Год превзошёл наши скромные, осторожные прогнозы. Мы сделали по отношению к предыдущему году плюс 22% выручки. И не весь успех объясняется ростом цен. Хотя и этот рост вполне объективен, это не произвол застройщиков, – поясняет специалист. – Себестоимость строительства по-прежнему неуклонно росла на протяжении всего 2025 года. А рынок оставался дефицитным, и обслуживание кредита по проектному финансированию было, увы, предсказуемо не дешевым. Но мы в физических величинах продали больше, чем в предыдущем году».

Впрочем, это не позволяет считать отчетный год простым с точки зрения продаж. Тем не менее, выручили снижения ключевой ставки в мае и потом в сентябре, на что рынок сразу же отреагировал – это вызывало существенный рост спроса в моменте. Свою роль сыграли и перманентные волны геополитического оптимизма. Наконец, в октябре было анонсировано ужесточение условий по семейной ипотеке.

«Рынок предельно живо реагировал на эти вводные, каждый раз у нас количество обращений вырастало, особенно по нашему флагманскому проекту – кварталу «Огни Залива» с крупными семейными квартирами. И на итоговых продажах это однозначно сказалось, – говорит представитель «БФА-Девелопмент». – Но самый впечатляющий всплеск интереса к недвижимости и реального спроса произошёл под Новый год, то есть, пришелся на ноябрь-декабрь, в преддверии ужесточения условий по семейной ипотеке».

Причем, покупательский ажиотаж пролонгировался на январь, поскольку изменение условий по семейной ипотеке анонсировалось с 1 февраля. «Поэтому, мы рабочие полмесяца января отработали так, как в общем-то неплохой полный месяц, – рассуждает Светлана Денисова. – Было понятно, что выбирали в конце года и в январе спрос будущих периодов, что люди спешили воспользоваться правом на получение полноценной льготной ипотеки, но далее нас ждут сложные месяцы. Так оно и произошло. Уже в конце января «БФА-Девелопмент» фиксировала снижение количества обращений и объёма бронирования. Впрочем, в последних неделях февраля интерес понемногу вернулся. Хотя доля семейной ипотеки снизилась до 55%, иначе говоря, падение составило 60%. «Сигнал явный, падение большое», – считает Светлана Денисова и добавляет, что со своей стороны банки по ипотеке ужесточили требования к заемщикам и теперь требуют пакет дополнительных справок, которые и получить-то не всегда просто.

В общем, по итогам минувшего года доля ипотеки у «БФА-Девелопмент» в целом в продажах превысила 80%, что было большой неожиданностью, поскольку никто не ожидал, что семейная ипотека послужит таким мощным драйвером продаж. Но оказалось, что, во-первых, самостоятельный кредит берет каждый из родителей, во-вторых, развилась донорская ипотека. И нововведения с 1 февраля как раз и призваны пресечь такие кейсы. «По факту же мы видим, что новации затрудняют сделки с семейной ипотекой», – отмечает начальник отдела продаж. – Конечно, в связи с ужесточением правил по продукту, естественно, рынок ожидает существенный спад, и уже озвучено поручение президента к июню подготовить следующие этапы диверсификации ставки по этому, субсидируемому государством продукту».

Но, как бы там ни было, на текущий год основные надежды застройщики возлагают на снижение ключевой ставки.

С ориентацией на комфорт-класс

«Не хотелось бы сглазить, но сейчас основные ожидания на 2026 год так или иначе связаны со снижением ключевой ставки. У девелоперов – в контексте запусков новых проектов и экономики строительства, как таковой. У поставщиков материалов – в контексте возможностей кредитования производств и развития. У покупателей в контексте ипотеки», – вторит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

Да и прошедший год в компании вряд ли назовут неудачным. Выручка выросла на 27% год к году, заключено около 2 600 сделок. «Наше предложение сейчас, пожалуй, лучшее за всю нашу историю: премиум, бизнес- и комфорт-класс, сервисные апартаменты, коммерческие помещения, машино-места в паркингах, кладовые и даже офисные помещения, – перечисляет коммерческий директор. – Такая структура портфеля позволяет нам не только отвечать на спрос во всех указанных сегментах, но и фиксировать любые колебания наиболее репрезентативно. Следовательно, учитывать их в следующих проектах».

По оценкам спикера, лидером спроса, разумеется, выступает комфорт-класс. Затем апартаменты, за ними бизнес-класс и премиальный сегмент. «Количественно мы также фиксируем очень хороший спрос на машино-места и кладовые. Коммерческую недвижимость с конца прошлого года мы продаем через онлайн аукционы, что открывает инвесторам возможность покупки высоколиквидных лотов, а нам позволяет продавать эти площади по более справедливой цене», –  добавляет он.

Впрочем, ставки в 18-20% годовых по рыночной ипотеке в любом случае остаются заградительными. Тем более, изменения, значимо влияющие на спрос, уже традиционно для ипотечных реалий связаны с ужесточением или отменой льготных программ. Последний пример – переконфигурация семейной ипотеки.

«Причем, коснулось это даже дорогой недвижимости, – рассказывает Сергей Софронов. – Например, в премиальном сегменте у нас ипотечные сделки выросли в 2025 году в три раза. Это рост с 4% до 12%, не так много, но рост. В бизнес-классе доля ипотеки в минувшем году у нас достигла 47%. То есть, также фиксируется рост относительно 2024 года, когда было 35%. В комфорт-классе ипотека выросла до 64%, и доля семейной программы 80-90%, подавляющая».

Как считает представитель ПСК, ипотека – это единственный драйвер рынка недвижимости, и такой статус у нее прописан навсегда. И ее структура будет меняться по мере оздоровления внешней ситуации. «Причем, уже есть изменения. Они внедряются в контексте ожиданий снижения ключевой ставки. Текущий переходный инструмент – это субсидированная ипотека, снижающая ежемесячный платеж кратно, – обращает внимание спикер. – То есть, позволяющая пройти период до снижения ключевой ставки до возможности рефинансирования займа под более низкий процент. Это для тех, кто нашел желаемое сейчас и не хотел бы возвращаться снова к выбору позже, к другой витрине. Но главное – к другим ценам, которые через год будут выше просто в силу инфляционных реалий, как минимум. Ну а далее начнется рост объема займов на обычных, рыночных условиях. И рефинансированные ипотеки тоже пойдут в эту статистику».

В 2025 году рыночная ипотека занимала ограниченную долю в структуре сделок, поскольку высокая стоимость кредитов серьёзно сдерживала доступность жилья, и лишь после первого снижения ключевой ставки летом начали появляться программы субсидирования первого года, рассчитанные на дальнейшее удешевление заёмных средств при продолжении политики смягчения.

При этом, основную массу ипотечных сделок формировала именно семейная программа, а параллельно рынок активно развивал инструменты рассрочки, которые в начале года отличались достаточно гибкими условиями, но к середине года стали более структурированными и управляемыми. В результате, доля рассрочки стабилизировалась на уровне 35–40% по рынку, у нас — около 35%, и существенного дальнейшего роста мы не ожидаем, поскольку для застройщика это затратный инструмент, влияющий на наполнение эскроу-счетов и требующий аккуратной работы с рисками.

Импульсы-2025

«В 2025 году рыночная ипотека занимала ограниченную долю в структуре сделок, поскольку высокая стоимость кредитов серьёзно сдерживала доступность жилья, и лишь после первого снижения ключевой ставки летом начали появляться программы субсидирования первого года, рассчитанные на дальнейшее удешевление заёмных средств при продолжении политики смягчения», – делится генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.

При этом, по его словам, основную массу ипотечных сделок продолжала формировать именно семейная программа, а параллельно рынок активно развивал инструменты рассрочки, которые в начале года отличались достаточно гибкими условиями, но к середине года стали более структурированными и управляемыми. «В результате, доля рассрочки стабилизировалась на уровне 35–40% по рынку, у нас — около 35%, и существенного дальнейшего роста мы не ожидаем, поскольку для застройщика это затратный инструмент, влияющий на наполнение эскроу-счетов и требующий аккуратной работы с рисками», – оперирует цифрами руководитель «Ленстройтреста».

Если подводить итоги 2025 года, то в целом он прошел в рамках ожиданий, которые сообщество застройщиков сформировало заранее: серьёзных неожиданностей рынок не преподнёс, семейная ипотека на протяжении года сохраняла стабильные параметры, а с июня началось постепенное смягчение денежно-кредитной политики, что задало более предсказуемый вектор для всех участников рынка.

«При этом, с точки зрения объёмов, первое полугодие оказалось достаточно сложным — снижение продаж по отношению к прошлому году достигало 30–35%, что было связано с высокой стоимостью заёмных средств и осторожностью покупателей, – отмечает Денис Заседателев. – Однако, во второй половине года спрос начал постепенно восстанавливаться, и в итоге финальные показатели выглядят лучше консервативных прогнозов, которые мы давали в начале года. Дополнительный импульс традиционно сформировал конец года, когда активизируются сделки, а также ожидания корректировок в параметрах семейной ипотеки, которые всегда стимулируют часть клиентов принимать решение быстрее».

Ценовая динамика, уточняет эксперт, при этом оставалась достаточно сдержанной — рынок скорее балансировал, чем рос, а основной спрос концентрировался в массовом сегменте, прежде всего в проектах, соответствующих условиям семейной ипотеки. Январь 2026 года продемонстрировал рост сделок примерно на 70% год к году на фоне изменений в программе. «Однако очевидно, что часть спроса была реализована авансом, поэтому февральское замедление выглядит логичным этапом адаптации к новым условиям, – подытоживает спикер. – В целом, семейная ипотека остаётся ключевым драйвером рынка, постепенно становясь более адресной, но не теряя системной роли».

Правила игры с апартами

Основатель и владелец инвестиционно-строительной компании INREIT и управляющей компании PORT PM Кирилл Кудинов напоминает, что в сегменте апартаментов ипотека практически не присутствует, и это, по сути, избавляет продавцов от лишних тревог. «Сложившиеся правила игры, на мой взгляд, большой плюс, – иронизирует собственник компании. – Наша целевая аудитория, преимущественно инвесторы, обычно предпочитают сделки без привлечения жилищных кредитов. С другой стороны, ставка ЦБ, конечно, тоже влияет на наш продукт. Инвесторы озираются на ставки по депозитам, и чем выше данные ставки, тем назойливее их мучает вопрос: нести ли деньги в апартаменты, или всё-таки размещать на банковских вкладах».

Высокие ставки по депозитам можно назвать основным риском начала 2025 года для сегмента апартаментов. «Но с постепенным понижением ключевой ставки и плавным обесцениванием вкладов как инвестпродукта, а также с учетом желания инвесторов диверсифицироваться, спрос на апартаменты вышел на вполне приемлемый уровень», – добавляет Кирилл Кудинов.

Впрочем, компании в начале 2025 года смело планировали прирост в 20%, но приросли всего на 7%.

Между тем, средняя цена предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Петербурга достигла 295 тысяч рублей за квадратный метр. Это плюс 7% за год. Но обращающий внимание рост цен за год в отдельных районах носит точечный характер и в основном объясняется выходом на рынок новых дорогостоящих комплексов или завершением продаж в существующих.

INREIT занимается редевелопентом в историческом центре Санкт-Петербурга и ряде других туристических локаций. «Среди строящихся на сегодня у нас объект в Питере – сейчас он еще в продаже, объект в Выборге, а также загородный проект – отель на базе отдыха в Приозерском районе Ленобласти. И по каждому из этих направлений в целом спрос есть, и он не хуже, чем в 2024 году. Тем временем основная сложность как была, так и остаётся, – рассуждает глава компаний. – Это подбор уникальных объектов, которые будут востребованы инвесторами, поскольку товарные остатки ложатся на бизнес избыточно тяжелым бременем. В своих объектах мы обязаны быть уверены во всех смыслах: в техническом, юридическом и с точки зрения привлекательности. Мы очень долго и кропотливо подбираем здания, которые, с одной стороны, находятся в туристически востребованных локациях, а с другой стороны, технически и юридически приспособлены для раскадастрирования и создания апарт-отелей».

Волны апарт-спроса

Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков соглашается, что для операторов рынка апартаментов ипотека уже давно является чем-то мифическим. В основном сделки идут через стопроцентную оплату, либо с рассрочкой. Хотя, динамика нестабильна. Если в 2024 году на рассрочку приходилось до 70% продаж, то в 2025 году за весь год было лишь пять продаж по рассрочке. В то же время, прекрасно работает такой инструмент, как отсрочка платежа.

«Продукт предназначен для инвесторов, которые хотят заработать и на депозите, и не проиграть на недвижимости, – комментирует Константин Чирков. – То есть мы даём возможность сделать первоначальный взнос 10%, а остальную сумму внести через 3—4 месяца в зависимости от закрытия инвестором собственного депозита. Соответственно, инвестор не теряет на досрочном снятии вклада и фиксирует цену недвижимости, чтобы приобрести по стопроцентной оплате позже».

В итоге, по выручке Vertical в 2025 году приблизилась к показателям 2024 года. В то же время весь период продажи шли крайне волнообразно. «Рынок апартаментов в целом подвержен турбулентности, связанной с геополитическими, экономическими изменениями и законодательными инициативами. Например, в Москве в прошлом году практически прекратили выдавать разрешения на строительство апарт-отелей, что в свою очередь в среднесрочной перспективе приведет к дефициту малых лотов. Петербург часто следует за Москвой и частные инвесторы начали учитывать этот фактор при принятии решений о покупке апартаментов».

Этой зимой был всплеск спроса на фоне новостей, связанных с принятием решения Конституционного суда о временной регистрации в апартаментах, отметил Чирков. Однако, планы на 2026 год у девелоперов осторожные. «Апартаменты продолжают лидировать в рейтинге доходности на рынке недвижимости. Мы заложили рост стоимости апартаментов на этот год. Государство чаще обращает внимание на сегмент апартаментов, регулирует этот рынок, вводит новые инициативы. Поэтому мы думаем, что спрос на апартаменты будет расти», – заключил он.

Цифры в остатке и перспективы

Директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева признает, что в прошлом январе прогнозировала незначительное снижение спроса по 2025 году. Но это было объективно, поскольку тогда никто не ожидал ограничений по субсидируемой государством ипотеке. Тем не менее, потребительский ажиотаж в конце 2025 года нивелировал такую просадку. «Конец года, конечно, добавил нам покупательской активности, аккумулировал спрос и в масштабах петербургской «первички» привел к рекордным декабрьским 10 600 сделок. Таким образом, оценки в 2,6 -2,7 млн квадратных метров по сдаваемым в городе застройщиками площадям, которые мы делали на 2025 год, оказались занижены, – поясняет аналитик. – В итоге получилось 2,87 млн «квадратов». Но это не только по ДДУ, а и с учётом оборота готового жилья в рамках товарных запасов – уже построенных квартир на балансе застройщика».

Это около 70 тысяч сделок. Но в 2024 году покупателям было предложено 3,17 млн. «квадратов». Иными словами, просадка все же присутствует и составляет около 10% вывода новых площадей.

Касательно ценовой динамики Ольга Трошева полагает, что оживление спроса со второй половине 2025 года сыграло и здесь свою роль. Застройщики, начиная с августа-сентября, стали из месяца в месяц прирастать в продажах и посчитали это удобным поводом компенсировать предыдущие как инфляционные потери, так и расходы в связи с ростом себестоимости. В итоге год прибавил к розничной стоимости площадей 11% - 13% цены, в зависимости от того, город это или область.

«Санкт-Петербург подорожал чуть больше, – уточняет Ольга Трошева. – Средняя цена на конец года по Санкт-Петербургу достигла в массовом сегменте 282 тысячи рублей. По Ленобласти порядка почти 170—169 тысяч рублей. Для Ленобласти это уже вполне ожидаемое отставание, потому что субъект в отличие от Петербурга пару раз сталкивался с периодами стагнации». Кроме того, эксперт отмечает, что и после Нового года рост цен не остановился.

Также Ольга Трошева предлагает причислить к факторам, сдержавшим провал продаж в минувшем году, кроме истории с семейной ипотекой, расцвет программ рассрочки. Здесь застройщики проявили недюжинную изобретательность и разработали разветвленные схемы продуктов.

В перспективе же, по мнению представителя Setl Group, семейная ипотека уже не повторит своих ноябрьско-декабьских рекордов, когда продукт в структуре ипотечных сделок занимал 80-90%. Теперь следует ожидать активизации собственных банковских программ, предусматривающих для заемщиков те или иные льготы. Например, какие-то спецпрограммы на период строительства.

Игорь Чубаха

Изображение (фото): TT Finance